Uvažujete o nájmu, ale nejste si jistí, za co všechno musíte majiteli posílat peníze? Zjistěte, jaké poplatky platí nájemce, v čem je rozdíl mezi nájemným a dalšími službami, v čem spočívá podnájem a jak se nenechat napálit.

Pro případ vysoké kauce u vysněného bydlení nebo vytvoření finanční rezervy na budoucí náklady, vám pomůže online půjčka Creditea. Tu můžete získat během pár minut po vyplnění žádosti.

Získat férovou půjčku

Jaké poplatky platí nájemce a co říká zákon

Než se podíváte na konkrétní poplatky, víte kdo je nájemce? Jak říká Občanský zákoník, jedná se o člověka, který si pronajímá nemovitost od majitele (pronajímatele) na základě nájemní smlouvy, získává právo ji užívat a zároveň na sebe bere určité povinnosti, zejména pravidelné platby a péči o prostory.¹

Když se nastěhujete do nájmu, čekají vás tři různé druhy poplatků.

Nájemné – Platba za to, že můžete byt nebo dům užívat. Stanovuje se pevnou částkou, obvykle měsíčně.

Služby spojené s užíváním bytu – To jsou platby za vodu, teplo, odvoz odpadu, osvětlení chodeb, úklid společných prostor, provoz výtahu a další služby, které si strany domluví. Platí se většinou formou záloh, které se pak jednou ročně vyúčtují podle skutečné spotřeby.

Energie (elektřina a plyn) – Ty si obvykle nájemce přepisuje na sebe a platí přímo dodavateli.³

Podle Občanského zákoníku patří mezi povinné platby nájemné a základní služby (voda, teplo, odpad, osvětlení chodeb, úklid, atd.). Co se týká smluvně sjednaných poplatků, tedy dobrovolných, mohou v nich být ujednané i další služby, třeba parkovací místo, internet nebo údržba zahrady.³

Nájemné - základní platba, kterou nájemce hradí

Nájemné je částka, kterou nájemce platí pronajímateli za to, že bydlení užívá. Jde tedy čistě o cenu za prostor. Kdy se nájemné platí?

Obvykle měsíčně a předem, nejčastěji do 5. dne v měsíci. Ve smlouvě ale může být uvedeno i jiné období (např. čtvrtletní platba).

Pokud nájemné není zaplaceno v termínu, může pronajímatel účtovat:

• zákonný úrok z prodlení,
• případně smluvní pokutu, pokud byla sjednána.¹

U nájmu může nastat také jeho zvyšování, přičemž existují následující způsoby.

Inflační doložka – Pokud je přímo uvedena v nájemní smlouvě, může pronajímatel jednostranně zvýšit nájem o předem sjednanou míru inflace, např. dle Českého statistického úřadu. Musí to však nájemci písemně oznámit.

Za účelem zlepšení komfortu bydlení – Pokud pronajímatel investuje do úprav, které zvyšují kvalitu bydlení nebo šetří energii, může se s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného.

Zvýšení podle občanského zákoníku – Když inflační doložka není sjednána, pronajímatel může navrhnout zvýšení maximálně jednou za 12 měsíců. Cílem je srovnat nájemné s obvyklou cenou v místě a součet všech zvýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %.¹

U nájmu si můžete také platit dobrovolně pojištění domácnosti, které se vyplatí jak pro nájemce, tak pro pronajímatele. Kryje například škody způsobené třetím osobám, typicky vytopení souseda nebo třeba pád květináče z balkonu na auto.¹

Poplatky za služby spojené s užíváním bytu

Součástí nákladů na pronájem jsou také služby, které umožňují pohodlné fungování domácnosti i celého domu. Tyto služby hradí nájemce formou měsíčních záloh, které se jednou ročně vyúčtují podle skutečné spotřeby. Jaké poplatky za služby spojené s užíváním bytu se běžně platí?

• Voda (studená i teplá),
• topení,
• odvoz odpadu,
• osvětlení společných prostor,
• úklid společných prostor,
• výtah,
• správa domu.¹

Zálohy může pronajímatel během roku upravit – pokud se změní ceny služeb či jejich rozsah – ale musí to písemně vysvětlit. Každý rok pak proběhne vyúčtování služeb. Většinou se vztahuje ke kalendářnímu roku (max. 12 měsíců). Jak to probíhá?

Porovnají se zaplacené zálohy se skutečnými náklady.

Pronajímatel musí vyúčtování doručit do 4 měsíců po skončení období.

Pokud to nestihne, platí nájemci pokutu 50 Kč za každý den zpoždění (není-li to sjednáno jinak).¹

Když vznikne přeplatek, tak ho pronajímatel nájemci vrátí, v opačném případě nedoplatek nájemce doplatí. A to nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Je možné sjednat i paušální platbu, která zahrnuje nájemné i služby dohromady. Potom se žádné vyúčtování neprovádí.¹

⚠️Ale pozor, u nájmů delších než 24 měsíců (nebo u nájmů na dobu neurčitou) nelze do paušálu zahrnout teplo, teplou vodu, studenou vodu a její odvádění.¹

Energie v bytě. Co platí nájemce a co majitel bytu?

Každý byt potřebuje elektřinu nebo plyn k řádnému užívání. Aby vše fungovalo hladce, je ideální, když si nájemce přepíše odběr energií na sebe. Má tak plnou kontrolu nad fakturami, zálohami i nedoplatky, a pronajímatel se nemusí starat o vyúčtování.

Přepis je jednoduchý a většinou zabere asi 2 týdny, pokud měníte pouze majitele smlouvy a ne dodavatele. Jak na to?

Stáhněte si formulář od svého dodavatele.

Vyplňte údaje o novém i původním odběrateli, adrese bytu, stav měřidel a výrobní číslo měřidla.

Přiložte podpisy obou stran a doporučuje se mít k dispozici poslední fakturu za energie.¹

Co platí majitel bytu a co nesmí přenést na nájemce

Když bydlíte v pronajatém bytě¨nebo domě, jako nájemce platíte nájemné a zálohy za služby (voda, topení, úklid, energie…). Existuje ale spousta nákladů, které jsou výhradně na majiteli bytu a nesmí je přenést na vás. Patří mezi ně:

• daň z nemovitosti,
• fond oprav a větší rekonstrukce,
• pojištění nemovitosti,
• větší opravy a investice.

Pronajímatel tedy nesmí po nájemci požadovat:

• příspěvky do fondu oprav či na stavební úpravy domu,
• poplatky za pojištění či správu domu,
• poplatky za vybavení bytu nebo zvíře,
• poplatky za vyhotovení průkazu energetické náročnosti budovy
• platby za revize zařízení a součástí domu.

Pokud si pronajímatel takové platby po vás přesto vyžádá, máte právo požadovat jejich vrácení.¹

Kauce, poplatky před nastěhováním a při ukončení nájmu

Když se nastěhujete do nového nájmu, často se řeší kauce – finanční jistota, která chrání pronajímatele. Slouží jako záruka, že nájemce splní své povinnosti, například uhradí nájemné, služby nebo případné škody.

Kauce musí být sjednána s pronajímatelem ve smlouvě nebo samostatně. Bez dohody ji pronajímatel vymáhat nemůže. Je důležité vědět, že kauce, společně se smluvní pokutou, nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Platby za služby se do limitu nezapočítávají.¹

💡 V případě, že jako nájemce nemáte dostatek financí, můžete požádat úřad práce o mimořádnou okamžitou pomoc.¹

A jak to probíhá s uschování a vrácením kauce? Zákon nestanovuje, jakým způsobem musí pronajímatel kauci držet. Nemusí být tak na zvláštním účtu, záleží na dohodě. Kauce se vrací po vyúčtování služeb při skončení nájmu, po odečtení případných dlužných částek.

💡 Nájemce má nárok na úroky z kauce od jejího složení do vrácení. Výše úroků je minimálně zákonná (údaje lze ověřit v databázi České národní banky ARAD). Dohoda o nulových úrocích je neplatná.

Dále platí nájemce poplatky za drobné údržby a opravy. Jsou spojeny s běžným užíváním a nejsou finančně náročné. Patří sem například výměna žárovek, pojistek, oprava vypínačů, zásuvek, vodovodních baterií. Opravy do 1 000 Kč za jednu opravu (bez dopravy) platí nájemce, dražší opravy hradí pronajímatel.¹

Poplatek za podnájem

Mnoho lidí si plete rozdíl mezi nájmem a podnájmem, což může později způsobit nepříjemnosti. Jak se liší?

• Nájem uzavírá majitel nemovitosti (pronajímatel) s nájemcem. Jde o vztah přímo chráněný Občanským zákoníkem.
• Podnájem uzavírá nájemce s další osobou (podnájemníkem). Majitel bytu v této smlouvě nevystupuje. Právní ochrana je tu slabší a podnájem lze obvykle ukončit i bez uvedení důvodu.²

Může pronajímatel bydlení žádat poplatek za podnájem? Ne. Pronajímatel nemá nárok na zvláštní poplatek za podnájem – může ale:

• povolit či zakázat podnájem,
• případně upravit výši nájemného, pokud to smlouva umožňuje a je to férové.

Nájemce (ten, kdo byt podnajímá) pak stanoví cenu podnájmu podnájemníkovi. Podnájemné může být i vyšší než nájemné, pokud s tím pronajímatel souhlasí nebo to smlouva dovoluje.²

A jaké poplatky platí podnájemník? Nejčastěji:

• měsíční podnájemné,
• zálohy na služby,
• kauci, kterou skládá podnájemník nájemci.²

U kauce platí, že:

• je vratná,
• měla by pokrýt případné škody nebo dluhy,
• její výše by měla být rozumná a jasně uvedená ve smlouvě.²

Podnájem může být úplně bezproblémový, stačí jen nepodcenit přípravu. Mezi nejčastější chyby a rizika patří:

• podnájem bez souhlasu majitele,
• nedostatečná smlouva, jen tak na papíře,
• špatně nastavené zálohy na služby,
• předražený podnájem bez vědomí majitele,
• problémy s odpovědností za škody.²

🚀Plánujete se stěhovat? Projděte si postup krok za krokem, jak se přestěhovat.

Sporné situace kolem poplatků

Někdy při nájmu bydlení vznikají nejasnosti nebo spory ohledně plateb. Nejčastější problémy zahrnují:

• Nejasně rozepsané služby ve smlouvě – Není jasné, co platí majitel bytu, co nájemce a v jaké výši.
• Paušální poplatky bez vyúčtování – Částky jsou sjednány napevno a nelze je zkontrolovat podle skutečné spotřeby.
• Neoprávněné účtování fondu oprav – Náklady, které by měl hradit pronajímatel, jsou nesprávně přeneseny na nájemce.
• Nevrácená kauce – Pronajímatel vrací kauci pozdě, nebo vůbec.
• Nedostatečné doklady k vyúčtování – Není jasné, jak byly služby vyúčtovány nebo zda byly platby správné.

V těchto situacích je důležité znát svá práva a postupovat podle zákona, případně se poradit s odborníkem. Pokud dojde k porušení podmínek, může jednu ze stran čekat smluvní pokuta.¹